中新經(jīng)緯7月4日電 (薛宇飛)2021年6月底，中國(guó)首批9只公募REITs集中上市，截至2025年上半年末，上市REITs產(chǎn)品達(dá)到68只。從二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)看，2024年、2025年，多只REITs二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格不斷上漲，REITs當(dāng)前的總市值已突破2000億元人民幣。
由于強(qiáng)制分紅，4年多時(shí)間里，已有57只上市REITs進(jìn)行了252次分紅，合計(jì)分紅總額超過220億元。
數(shù)量位居亞太地區(qū)首位
2021年6月底，首批9只公募REITs集體上市，到當(dāng)年末，又有2只REITs上市。2022年、2023年、2024年及截至2025年上半年末，分別有13只、5只、29只、10只REITs發(fā)行上市，合計(jì)達(dá)68只。
中金基金在公司微信公眾號(hào)發(fā)文稱，在數(shù)量方面，中國(guó)內(nèi)地公募REITs先后超過中國(guó)香港、澳大利亞、新加坡和日本，已位居亞太地區(qū)REITs市場(chǎng)首位。
參考中證REITs全收益指數(shù)的走勢(shì)，在2022年、2023年、2024年及截至2025年上半年末，該指數(shù)分別累計(jì)上漲0.02%、-22.67%、12.31%、14.21%。得益于二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的上漲，截至2025年上半年末，68只REITs的總市值約為2054.75億元。
具體來看，截至2025年上半年末，平安寧波交投REIT的市值突破百億元，約為103.01億元，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT等8只產(chǎn)品的市值在50億元以上。68只REITs的平均市值約為30.22億元。
從REITs的發(fā)行機(jī)構(gòu)看，華夏基金共計(jì)發(fā)行了14只REITs，位居行業(yè)第一位；其次是中金基金，發(fā)行數(shù)量為10只，位居行業(yè)第二位；國(guó)泰君安資管、華泰證券資管分別發(fā)行了4只，并列第三位；其余基金管理人的發(fā)行數(shù)量在3只及以下。
對(duì)于近幾年REITs市場(chǎng)快速擴(kuò)充的原因，博時(shí)基金REITs業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)總監(jiān)劉玄對(duì)中新經(jīng)緯表示，一是，公募REITs的政策支持不斷加強(qiáng)。政策支持更多基礎(chǔ)資產(chǎn)類型納入發(fā)行范圍，基礎(chǔ)資產(chǎn)類型不斷增加。同時(shí)，REITs的審核機(jī)制不斷優(yōu)化，發(fā)行審核效率不斷提高。
劉玄表示，二是，近年來REITs市場(chǎng)的投資需求持續(xù)增長(zhǎng)，也促進(jìn)了市場(chǎng)的快速擴(kuò)容。一方面，投資機(jī)構(gòu)的投資需求明顯多元化，投資者為了分散風(fēng)險(xiǎn)主動(dòng)對(duì)大類資產(chǎn)進(jìn)行多元化配置。另一方面，保險(xiǎn)資金等機(jī)構(gòu)投資者的參與度進(jìn)一步有所提高：保險(xiǎn)資金等機(jī)構(gòu)投資者對(duì)長(zhǎng)期收益的資產(chǎn)需求較大，公募REITs的現(xiàn)金流和分紅特性符合其投資要求。機(jī)構(gòu)投資者參與公募REITs的積極性不斷提高，為市場(chǎng)帶來了大量的資金和需求。
劉玄稱，三是，低利率環(huán)境下，公募REITs憑借其較高的分紅率、適中的風(fēng)險(xiǎn)水平受到市場(chǎng)青睞。較低的利率環(huán)境使投資者對(duì)較低風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)需求增加，亦有利于公募REITs的發(fā)行和擴(kuò)容。
累計(jì)分紅超220億元
中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施基金應(yīng)當(dāng)將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者�；A(chǔ)設(shè)施基金的收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年6月至2025年上半年末，共有57只已上市REITs進(jìn)行了分紅，合計(jì)分紅總額約為220.87億元，其中，平安廣州天河REIT等8只產(chǎn)品的累計(jì)分紅額度超過10億元。
REITs分紅頻次相對(duì)較高，有26只產(chǎn)品的累計(jì)分紅次數(shù)達(dá)到或超過5次，其中，華夏中國(guó)交建REIT等4只產(chǎn)品的分紅次數(shù)超過10次。
“短期內(nèi)，我們認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)仍處在固收資金搶配高息資產(chǎn)的邏輯框架之中，REITs憑借其相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流和高分紅特性，成為資金配置的優(yōu)選項(xiàng)之一。”中金公司在近日的研報(bào)中稱。
除了分紅，在近兩年，已上市REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格不斷走高。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年及2025年上半年，已上市REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的平均漲幅分別約為11.48%、19.40%。
從2025年上半年二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格漲幅看，68只REITs產(chǎn)品中，僅有中金湖北科投光谷REIT的價(jià)格下跌，其余67只產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格均為上漲。今年上半年，有31只REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的累計(jì)漲幅超過20%，其中，有15只的價(jià)格漲幅超30%。上半年，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT的價(jià)格漲幅最大，累計(jì)上漲約50.35%。
“本輪REITs牛市主要由三大核心因素驅(qū)動(dòng)：一是，2024年底無風(fēng)險(xiǎn)利率下行，開啟本輪REITs牛市；二是，‘固收+’配置訴求增強(qiáng)，頭部機(jī)構(gòu)大幅增持，驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)創(chuàng)新高；三是，消費(fèi)、保租房等優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)抗周期優(yōu)勢(shì)突出�！敝行沤ㄍ蹲C券在近日的研報(bào)中稱。
REITs資產(chǎn)類型或更為豐富
今年6月，中銀中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、南方萬國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT、南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT、華夏華電清潔能源REIT、創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT 5只產(chǎn)品發(fā)布了招募說明書，處于投資者認(rèn)購(gòu)狀態(tài)。其中，南方萬國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT、南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT均是以數(shù)據(jù)中心為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品，尚屬新的品種。
劉玄表示，根據(jù)現(xiàn)行政策分類，目前已上市的公募REITs基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型涵蓋產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、能源發(fā)電、交通基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施共計(jì)七大類。
“一方面，這七大類資產(chǎn)細(xì)分行業(yè)的資產(chǎn)還有待進(jìn)一步挖掘，同時(shí)試點(diǎn)政策鼓勵(lì)的文旅基礎(chǔ)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施、水利基礎(chǔ)設(shè)施等也在積極探索之中。另一方面，目前，酒店、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尚不屬于試點(diǎn)范圍，從境外市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，未來，隨著REITs常態(tài)化發(fā)行和多層次市場(chǎng)建設(shè)的推進(jìn)，REITs資產(chǎn)類型也將更為豐富，經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定可控、分紅收益預(yù)期較為穩(wěn)定、運(yùn)營(yíng)韌性較強(qiáng)的資產(chǎn)更易受到投資者青睞�！眲⑿f。
中信建投在上述研報(bào)中預(yù)測(cè)，通過未來3年的常態(tài)化發(fā)行，整個(gè)REITs市場(chǎng)市值或達(dá)到4000億元至5000億元量級(jí)，上市數(shù)量達(dá)到100只以上體量后，將逐步走向供需平衡。
策略方面，中信建投稱，持續(xù)看好C-REITs作為核心資產(chǎn)的稀缺性、優(yōu)質(zhì)性，首推一級(jí)市場(chǎng)的網(wǎng)下打新及戰(zhàn)略配售。今年下半年，REITs市場(chǎng)壓力與動(dòng)力并存，有望在波動(dòng)后再創(chuàng)新高。建議投資者聚焦“優(yōu)質(zhì)內(nèi)需賽道+景氣度修復(fù)資產(chǎn)”兩條主線，包括政策性保租房、消費(fèi)、市政環(huán)保等穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的賽道；以及運(yùn)營(yíng)管理能力較強(qiáng)的廠房資產(chǎn)、出租率持續(xù)提升的倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)、車流量持續(xù)向好的高速資產(chǎn)。風(fēng)險(xiǎn)層面，投資者需關(guān)注今年下半年集中解禁的影響，部分機(jī)構(gòu)止盈意愿或有所強(qiáng)化。
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