李宇嘉：剛需、剛改是穩(wěn)定市場的韌性需求

　　中新經(jīng)緯7月7日電 題：剛需、剛改是穩(wěn)定市場的韌性需求

　　作者 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員

　　上半年，樓市運行有一些新現(xiàn)象。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部調(diào)研組赴廣東、浙江兩省調(diào)研。調(diào)研組提出，上半年全國新房和二手房交易總量同比增長，房地產(chǎn)市場總體保持穩(wěn)定態(tài)勢。二手房交易占比逐步提高，多個省份二手房交易量超過新房，是房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的新特點。

　　掌握當(dāng)前的樓市，一個切入點就是二手房市場，不僅因為二手房在多數(shù)城市的銷售占比超過50%，也因為二手房交易是觀察市場活躍度的重要指標(biāo)。

　　二手住房掛牌量價、交易量價是否穩(wěn)定，是整個樓市能否實現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵。從今年上半年看，各個熱點城市二手房市場最大的變化，就是“低總價”房源交易占比上升了。上半年，6月廣州總價在200萬元以下的二手房占比45%，比去年同期顯著提高。上海、南京的表現(xiàn)也相似，低總價主導(dǎo)二手房市場，二手房市場主導(dǎo)整個樓市。

　　低總價二手房房源之所以主導(dǎo)市場，且占比上升，很大程度上與政策調(diào)整有關(guān)。這一輪樓市政策，不管是首付、利率降低，還是降稅費，最有利于純剛性需求。如下調(diào)首套和二套房貸最低首付款比例、取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限等。對剛需來說，貸款條件下調(diào)疊加一些房屋價格下降，當(dāng)下無疑成為購房最好的時期。

　　而從中間價位改善需求觀察，一些熱點城市中間價位的二手房交易占比有所下降，這可能說明當(dāng)前二手房市場中，改善動力很強但能力還不足以支撐起樓市需求。

　　住房進入改善時代已經(jīng)成為共識。比如，原來的房子比較舊、比較小、比較偏�，F(xiàn)在消費要升級、人口增加了、小孩出生了，這幾年收入積攢了，都是改善的動力。但對大部分有改善需求的群體來說，不得不遵循“賣舊買新”的改善路徑，而“賣舊買新”的成本較高。盡管這幾年房價在調(diào)整，但回調(diào)的幅度有差異，“賣舊”最多的外圍區(qū)域、老舊住房、小房子等，價格跌幅更大一些。如果賣掉手上的這類二手房，去買大戶型二手房，壓力自然增加了。

　　改善住房的訴求是多樣的，除了“小換大”，還有對舒適性的要求，如從公寓、郊區(qū)房、塔樓、安置房置換為品質(zhì)更好的住宅。但這幾類房子都是這幾年價格跌幅比較大的，置換的成本都很高。且在置換時，需要先完成“先賣”這個環(huán)節(jié)，使這部分改善需求面臨更長的交易周期，也加大了置換成本。

　　當(dāng)然，這種現(xiàn)象在不同城市間也有不同。例如上海，盡管有超低價位房源占比上升、主導(dǎo)市場的現(xiàn)象，但中間價位的改善比例相對穩(wěn)定。深圳表現(xiàn)也相似。主要原因在于新興產(chǎn)業(yè)在這些城市的集聚，比如創(chuàng)新鏈條上，滬深都形成“高校/實驗室-孵化器-資本-產(chǎn)業(yè)集群”全閉環(huán)，這一鏈條上住房群體的剛改、改善等需求保持一定的韌性。

　　住房供求關(guān)系發(fā)生重大變化以后，意味著由漲價預(yù)期驅(qū)動，由區(qū)域、地鐵、新城新區(qū)等規(guī)劃概念驅(qū)動的樓市邏輯已經(jīng)發(fā)生改變。從資產(chǎn)屬性到居住屬性的巨大調(diào)整后，剛需、剛改才是更值得關(guān)注的有效需求。上半年全國新房和二手房交易總量同比增長，低總價住房成交熱度提升，這說明比起改善型需求，剛需、剛改表現(xiàn)出更強勁的韌性，這類需求將繼續(xù)支持房地產(chǎn)市場總體保持穩(wěn)定態(tài)勢。(中新經(jīng)緯APP)

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