“商改住”地塊126億元起拍，深圳加速上新“補(bǔ)庫(kù)存”

　　“商改住”地塊126億元起拍，深圳加速上新“補(bǔ)庫(kù)存”

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎 深圳報(bào)道

　　臨近年底，深圳加速推地。

　　近日，深圳發(fā)布公告，計(jì)劃于12月2日以掛牌方式出讓南山區(qū)粵海街道一宗地塊。今年以來(lái)，深圳推地步伐放緩，在這宗地塊推出之前僅成交三宗地塊。此次推出的地塊位于深圳核心區(qū)的后海金融總部基地，掛牌價(jià)也達(dá)到126.52億元。

　　需要強(qiáng)調(diào)的是，這宗地塊是調(diào)規(guī)而來(lái)的。今年7月7日，深圳市規(guī)劃和自然資源局南山管理局發(fā)布通告稱，計(jì)劃將深圳后海片區(qū)兩宗商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地的性質(zhì)調(diào)整為“商服用地+居住用地”，此次掛牌的地塊就由此調(diào)規(guī)而來(lái)。

　　除此以外，這宗地塊不再“雙限雙競(jìng)”，也即不限制銷售價(jià)格，也不受“90/70”的政策限制，并將以“價(jià)高者得”確定競(jìng)得者。從位置、配套乃至地價(jià)等各方面條件來(lái)看，這宗地塊將有望成為標(biāo)桿項(xiàng)目，并進(jìn)一步提振深圳樓市的信心。

　　“商改住”地塊

　　后海推出的這宗地塊體量并不大。

　　根據(jù)出讓公告，這宗地塊總面積為3.86萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積為26.3萬(wàn)平方米，起拍價(jià)為126.52億元。此次掛牌地塊位于后海金融商務(wù)總部基地，緊鄰登良地鐵站。出讓宗地含商務(wù)公寓7萬(wàn)平方米，其中4萬(wàn)平方米可分割轉(zhuǎn)讓、3萬(wàn)平方米限整體轉(zhuǎn)讓。此外，這宗地塊的銷售價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)等，出讓公告也未作出限制。

　　中指研究院華南分院高級(jí)分析師孫紅梅表示，“價(jià)高者得”的出讓模式對(duì)于有實(shí)力的房企而言，可增加其拿到地塊的概率。在居住用地方面，國(guó)企、央企由于資本周轉(zhuǎn)能力強(qiáng)、資金雄厚，拿地活躍度較高。

　　后海金融總部地塊是深圳的核心區(qū)域，由于后海規(guī)劃和開(kāi)發(fā)基本已經(jīng)成型，因此后海區(qū)域近年來(lái)并無(wú)新項(xiàng)目入市。這次供應(yīng)的這宗地塊，原規(guī)劃用途也并非住宅用地。近年來(lái)，深圳辦公樓供應(yīng)已經(jīng)接近飽和，將過(guò)剩的商務(wù)用地更改用途，被認(rèn)為是消化土地儲(chǔ)備并補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)住宅供應(yīng)的有效手段。

　　去年，深圳也曾將深圳灣超級(jí)總部基地一宗地塊的性質(zhì)由商務(wù)用地調(diào)整為“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地+居住用地”，最終這宗地塊被中海地產(chǎn)以125.32億元拿下。

　　后海此次掛牌的地塊，也是由此而來(lái)。今年7月7日，深圳市規(guī)劃和自然資源局南山管理局發(fā)布通告稱，計(jì)劃將深圳后海片區(qū)兩宗商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地的性質(zhì)調(diào)整為“商服用地+居住用地”。

　　這兩宗商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地的總占地面積分別約為7.98萬(wàn)平方米、15.98萬(wàn)平方米，其中分別有占地約1.22萬(wàn)平方米和2.25萬(wàn)平方米的地塊變更為商業(yè)和住宅用地，容積率均為8.0。

　　此次調(diào)整之后不久，深圳就迅速將這宗地塊掛牌，體現(xiàn)了官方的誠(chéng)意和信心。

　　公開(kāi)信息顯示，深圳后海片區(qū)最近入市的新房項(xiàng)目是在華潤(rùn)深圳灣悅府，項(xiàng)目地塊于2012年出讓，2017年開(kāi)盤。悅府一、二期在貝殼找房平臺(tái)的最新掛牌價(jià)為21.5萬(wàn)元/平方米、17.2萬(wàn)元/平方米。

　　已經(jīng)斷供12年的深圳核心區(qū)域出現(xiàn)了一宗地塊，其稀缺性由此可見(jiàn)。因此這宗地塊的出讓備受市場(chǎng)矚目。中指研究院指出，這宗地塊所處后海板塊處于發(fā)展階段，周邊總部大樓眾多，知名企業(yè)云集，生活配套方面完善，規(guī)劃利好較多。

　　由于地塊質(zhì)素不錯(cuò)，深圳官方也對(duì)之寄予厚望。一位深圳龍頭房企的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“這宗地塊擬掛牌之前官方已經(jīng)與有實(shí)力的房企進(jìn)行過(guò)溝通，了解大家拿地的意向。地塊確實(shí)位置非常好，我們也會(huì)在考慮現(xiàn)金流等因素的前提下，認(rèn)真研判投資這宗地塊的可行性�！�

　　“趁熱打鐵”

　　這宗地塊掛牌之前，深圳樓市剛剛經(jīng)歷了“火爆”的一個(gè)月。

　　9月29日，深圳宣布限購(gòu)松綁，即日起優(yōu)化分區(qū)住房限購(gòu)政策，并全面取消限售，同時(shí)優(yōu)化個(gè)人住房貸款政策。

　　深圳樓市由此迅速“升溫”，是四座一線城市中表現(xiàn)最好的城市。

　　據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，10月深圳全市一手住宅網(wǎng)簽4153套，環(huán)比上升146.3%，創(chuàng)35個(gè)月新高，也是自2021年12月之后首次突破4000套；10月全市新房住宅認(rèn)購(gòu)量達(dá)到13366套。

　　二手房方面，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月深圳全市二手住宅過(guò)戶6118套，環(huán)比上升91.7%，創(chuàng)近43個(gè)月最高，也是2021年3月以后首次突破5000套。而深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，10月二手房錄得8269套，創(chuàng)45個(gè)月新高，為2021年2月之后首次突破6000套。

　　在市場(chǎng)火爆的基礎(chǔ)上，順勢(shì)推地也合乎邏輯。

　　除了這宗地以外，深圳前海也將還有一宗地塊在近期出讓。10月14日，深圳前海掛牌一宗宅地，預(yù)計(jì)出讓時(shí)間為11月13日。起始總價(jià)12.32億元。這宗地塊也未設(shè)置商品房銷售限價(jià)，不受“70/90”戶型政策限制，并按照“價(jià)高者得”的原則確定競(jìng)得人。

　　這些地塊的出讓，也將檢驗(yàn)深圳樓市的成色。在市場(chǎng)人士看來(lái)，由于深圳樓市的信心較強(qiáng)，因此深圳樓市有望維持熱度。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，首先是剛需和換房能形成良性的循環(huán)，降價(jià)賣房的現(xiàn)象少很多，這是一個(gè)很重要的標(biāo)志。另外掛牌賣房的人應(yīng)以換房為主，如果是以套現(xiàn)為主的話，市場(chǎng)不能算回暖。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的資金鏈好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷的現(xiàn)象減少，也是回暖表現(xiàn)之一�！�

　　李宇嘉認(rèn)為，10月商品房成交增長(zhǎng)的范圍擴(kuò)大，四季度市場(chǎng)或繼續(xù)保持增長(zhǎng)。一方面，除了落實(shí)存量政策外，增量政策也開(kāi)始落地；另一方面，11月和12月是年底銷售旺季，房企步入業(yè)績(jī)沖刺階段，市場(chǎng)或?qū)⒕S持供銷兩旺局面。