【財(cái)說(shuō)明白】“取消公攤”，買房成本會(huì)下降？物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)會(huì)少嗎？

　　中新經(jīng)緯12月20日電(薛宇飛)近日，一些地方宣布“取消公攤”或商品房按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售的消息引發(fā)網(wǎng)絡(luò)熱議。

　　圍繞商品房公攤面積，在過(guò)去已經(jīng)引發(fā)多次討論。公攤面積，為什么這么受關(guān)注？又該如何看待公攤面積？商品房以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售會(huì)帶來(lái)哪些影響？

　　公攤面積是什么？

　　嚴(yán)格意義來(lái)講，“取消公攤”“取消公攤面積”等說(shuō)法并不嚴(yán)謹(jǐn)。

　　據(jù)中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2001年發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)稱，公攤是住房領(lǐng)域特殊但重要的建筑面積，全稱為“公攤建筑面積”，即整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹�有的整棟樓公用部分的建筑面積。公攤建筑面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。

　　了解了公攤建筑面積的含義后就可以知道，電梯井、樓梯間、過(guò)道等上述公共建筑面積，也是構(gòu)成我們居住空間必不可少的一部分。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，“取消公攤”并不是要取消公攤這類建筑形態(tài)，其精準(zhǔn)含義是“住房銷售環(huán)節(jié)取消公攤”，或“調(diào)整為套內(nèi)建筑面積計(jì)算”。因此，“取消公攤”是指后續(xù)房屋買賣過(guò)程中，包括合同簽訂、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理、后續(xù)房屋面積計(jì)量等過(guò)程中，將不再計(jì)算公攤部分，而是計(jì)算房屋套內(nèi)建筑面積。

　　根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，商品房建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積。那刨去公攤面積后，套內(nèi)建筑面積能剩下多少？據(jù)中銀證券2022年10月發(fā)布的研報(bào)，中國(guó)公攤面積比例無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，聯(lián)排、別墅相對(duì)最低，大約在1%至8%，7層以下多層住宅為7%至12%，7至11層住宅為10%至16%，12至18層住宅為14%至20%，18至33層住宅為16%至24%。

　　以一套建筑面積為100平方米的高層住宅為例，若公攤比例為20%，那么套內(nèi)建筑面積就是80平方米。需要說(shuō)明的是，據(jù)中銀證券上述研報(bào)，“套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積”，也就是說(shuō)，套內(nèi)建筑面積是包括房間內(nèi)的墻體等，我們實(shí)際能夠使用的面積還要小一點(diǎn)。

　　計(jì)算方式不透明

　　買過(guò)商品房的購(gòu)房人會(huì)有所了解，不同房源的公攤比例是不一樣的，甚至同一樓盤(pán)不同戶型的房源都會(huì)有不同的公攤比例。同時(shí)，盡管知道了公攤比例，但這一比例是如何計(jì)算的，具體都包含哪些公共建筑空間，很多人也搞不明白。

　　嚴(yán)躍進(jìn)稱，由于公攤面積不透明的計(jì)入方式和含糊的合同條款，導(dǎo)致房源的得房率較低。舉例來(lái)說(shuō)，實(shí)際入住的住房明顯小于預(yù)期，購(gòu)房者感覺(jué)“啞巴吃黃連、有苦說(shuō)不出”，因此反感將無(wú)法明確計(jì)量的公攤面積計(jì)算到房?jī)r(jià)款中。前幾年，在“限價(jià)”政策下，部分房企刻意做大公攤面積來(lái)獲利，部分樓盤(pán)的公攤面積超過(guò)了40%，損害購(gòu)房者權(quán)益。還衍生出很多新問(wèn)題，比如，在物業(yè)費(fèi)收取方面，由于是按建筑面積計(jì)算，容易引發(fā)糾紛。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，有小區(qū)甚至連獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都計(jì)入到公攤面積中，而根據(jù)相關(guān)規(guī)定，這些不得計(jì)入公攤面積。公攤面積缺乏公信力，不便民、不透明，一旦公攤面積不實(shí)，購(gòu)房者不僅要多支付購(gòu)房款，還要在以后的居住中不斷支付更多成本。

　　張大偉表示，政府部門(mén)應(yīng)對(duì)公攤面積進(jìn)行明確，規(guī)范開(kāi)發(fā)商宣傳行為，嚴(yán)格要求樓盤(pán)樣板間執(zhí)行1:1設(shè)計(jì)，讓公攤面積變得透明、規(guī)范。

　　目前，已有地方對(duì)計(jì)入公攤面積的公共建筑空間進(jìn)行了優(yōu)化。2024年5年，廣東省惠州市自然資源局印發(fā)的《惠州市區(qū)2024-2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》中提出：建筑物屋頂?shù)墓�共梯間、電梯機(jī)房、水箱間、人防報(bào)警間、通信基站機(jī)房等輔助用房不計(jì)入容積率建筑面積，但不計(jì)入容積率建筑面積的總數(shù)不得超過(guò)屋頂面積的25%。上述不計(jì)入容積率建筑面積不納入公攤面積。

　　套內(nèi)計(jì)價(jià)啥影響？

　　商品房從按建筑面積計(jì)價(jià)銷售轉(zhuǎn)變?yōu)榘刺變?nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售，會(huì)給購(gòu)房人及市場(chǎng)帶來(lái)什么影響？

　　中指研究院分析，商品房以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售，有利于購(gòu)房者更直觀地了解實(shí)際價(jià)格，減少信息不對(duì)稱所引發(fā)的糾紛，促進(jìn)商品房銷售行為進(jìn)一步規(guī)范，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市跟進(jìn)出臺(tái)相關(guān)規(guī)定。

　　海通證券則在2023年8月發(fā)布的研報(bào)中稱，市場(chǎng)真正需要關(guān)注的是公攤面積測(cè)算的信息透明度和規(guī)劃合理性問(wèn)題，采取套內(nèi)面積的計(jì)價(jià)模式并不能從根本上解決公攤面積信息不透明問(wèn)題。無(wú)論是建筑面積計(jì)價(jià)模式還是套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)模式，保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的有效方式，或許還是要提高公攤系數(shù)的測(cè)定技術(shù)、明確公攤面積測(cè)定的規(guī)定、公示測(cè)繪的內(nèi)部細(xì)節(jié)等。

　　商品房按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售后，是否會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲呢？中指研究院認(rèn)為，這只是計(jì)算方法的差異，兩種算法下的房屋總價(jià)應(yīng)該是相近的，只是單價(jià)會(huì)有所不同。海通證券稱，購(gòu)房者對(duì)居住品質(zhì)的要求在不斷提升，在使用套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售的情況下，開(kāi)發(fā)商一方面要在拿地前期提升設(shè)計(jì)要求，提高對(duì)住宅用地的利用效率；另一方面是較以往更理性對(duì)待公攤區(qū)域，無(wú)論是公攤區(qū)域面積設(shè)定還是公攤區(qū)域投入都會(huì)更考慮購(gòu)房者需要和項(xiàng)目最終收益。

　　張大偉稱，若僅僅是計(jì)價(jià)方式的改變，不會(huì)對(duì)新房、二手房市場(chǎng)帶來(lái)影響。目前，已有一些地方通過(guò)調(diào)整計(jì)容建筑面積計(jì)算方法而提升了新出讓地塊的商品房得房率，會(huì)利好這些地塊商品房的銷售，但對(duì)已在售樓盤(pán)和二手房市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)一些沖擊。

　　盡管一些地方對(duì)商品房銷售提出了新的計(jì)價(jià)方式，但在物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)的收取上大多還是按建筑面積計(jì)算。中指研究院認(rèn)為，如果物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)換作以套內(nèi)建筑面積計(jì)算，收費(fèi)單價(jià)可能會(huì)相應(yīng)提高，最終用房成本也不一定會(huì)降低。

　　據(jù)媒體報(bào)道，一些地方住建部門(mén)人士表示，政策用意并非取消公攤，而是計(jì)價(jià)方式和宣傳口徑的變化，此舉意在讓購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)能夠更清晰地了解所購(gòu)居住空間的實(shí)際大小，有助于購(gòu)房者分辨出商品房的性價(jià)比。對(duì)于“物業(yè)費(fèi)”“采暖費(fèi)”“稅費(fèi)”等用房成本的討論，則仍需配套政策的支持。

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