房貸利率倒掛合理嗎？有何風(fēng)險(xiǎn)？公積金存廢再迎爭(zhēng)議

　　房貸利率倒掛合理嗎？有何風(fēng)險(xiǎn)？公積金存廢再迎爭(zhēng)議

　　“緊急通知，商業(yè)貸款利率上漲了！��！從今天開(kāi)始新簽5年期以上的商業(yè)貸款，貸款利率一律不低于3%�！苯�日，某貸款中介在微信中發(fā)布的關(guān)于商貸利率政策變化通知被全網(wǎng)瘋傳，一石激起千層浪。

　　不久后，這一內(nèi)容得到證實(shí)：新發(fā)放的首套房貸利率將不低于3%。調(diào)整背后的原因是，在央行調(diào)降政策利率、房貸利率下限取消等政策刺激下，銀行紛紛下調(diào)房貸利率，甚至出現(xiàn)商貸利率與公積金貸款利率倒掛的情況。而住房公積金制度是我國(guó)在20世紀(jì)90年代初，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況推出的一項(xiàng)政策性住房金融制度，具有低利率、普惠性的特點(diǎn)。正因?yàn)榇�，商貸與公積金利率“倒掛”現(xiàn)象，一度引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

　　當(dāng)前，二者“倒掛”是否合理？有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？公積金利率必須要低于商貸利率嗎？公積金制度是否已成雞肋？如何更好地發(fā)揮公積金的作用？

　　利率“倒掛”有何風(fēng)險(xiǎn)？

　　10月最新LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)公布后，5年期以上LPR下降25BP至3.6%。隨后，各商業(yè)銀行紛紛跟進(jìn)調(diào)整房貸利率。隨著商貸利率下調(diào)，部分城市部分銀行商貸利率和公積金貸款利率出現(xiàn)了“倒掛”現(xiàn)象。

　　例如，在最新LPR公布后，廣州地區(qū)多家商業(yè)銀行在調(diào)整房貸利率后，最低房貸利率低至2.6%，低于公積金貸款利率。

　　商貸與公積金利率“倒掛”也引發(fā)了各方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融政策的廣泛關(guān)注。

　　對(duì)于這一現(xiàn)象，央行在《2024年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中指出，在有效信貸需求不足情況下，銀行過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)貸款，部分貸款利率，特別是大企業(yè)貸款利率明顯低于同期限國(guó)債收益率。極少數(shù)銀行為搶占市場(chǎng)份額，還出現(xiàn)以顯著低于保本點(diǎn)的利率水平發(fā)放房貸的情況，不利于可持續(xù)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　“內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有贏家。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這不僅會(huì)導(dǎo)致銀行不計(jì)成本搶客戶(比如貸款返點(diǎn))，在貸款審批上降低門(mén)檻，后期可能會(huì)使不良率上升。另外，市場(chǎng)可能會(huì)形成利率繼續(xù)下降的預(yù)期，從而導(dǎo)致購(gòu)房客戶等待利率下調(diào)而推遲買(mǎi)房�！案鼑�(yán)重的是，客戶為王的時(shí)代下，客戶坐地起價(jià)，看誰(shuí)的利率低而選擇貸款銀行，導(dǎo)致無(wú)序的價(jià)格戰(zhàn)而對(duì)金融穩(wěn)定產(chǎn)生沖擊�！�

　　不過(guò)，商貸與公積金貸款利率“倒掛”并非全部由于銀行過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致。招聯(lián)首席研究員董希淼解釋稱，在廣州，部分銀行對(duì)首套房貸利率定價(jià)為同期限LPR減100個(gè)基點(diǎn)。但10月21日之后，5年期以上LPR降至3.6%。原來(lái)已經(jīng)簽訂合同的貸款，銀行信守承諾，實(shí)際執(zhí)行利率為2.6%，低于公積金貸款利率。

　　但過(guò)低利率并不符合市場(chǎng)規(guī)律，也不利于維護(hù)正常的金融市場(chǎng)秩序。“對(duì)于新增房貸而言，LPR下降不意味著房貸利率同幅度下降，加點(diǎn)部分銀行可以適時(shí)適度調(diào)整。部分地區(qū)對(duì)于因LPR過(guò)快下降而導(dǎo)致的超低房貸利率，進(jìn)行適度調(diào)整，是正常的市場(chǎng)行為，有助于維護(hù)房貸市場(chǎng)商業(yè)可持續(xù)性。調(diào)整后的房貸利率，與公積金貸款利率保持適度的利差，也仍然處于歷史低位�！倍�希淼稱。

　　李宇嘉也認(rèn)為，房貸利率不僅由競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系來(lái)衡量，還包含金融服務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)控制、資金成本、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、政策因素(存款準(zhǔn)備金率、存款利率、公開(kāi)市場(chǎng)操作利率)等因素。此次明確了房貸利率不能低于3%，打消了市場(chǎng)對(duì)于利率無(wú)底線下降的預(yù)期，也實(shí)時(shí)“叫停”了無(wú)序的、內(nèi)卷式的價(jià)格戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)，這對(duì)于防范風(fēng)險(xiǎn)、提高金融服務(wù)質(zhì)量是有好處的。

　　當(dāng)前，房貸利率為有統(tǒng)計(jì)以來(lái)新低。10月31日，中國(guó)人民銀行發(fā)布2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%，較2024年第二季度末下降了0.12個(gè)百分點(diǎn)。

　　除受政策利率引導(dǎo)外，經(jīng)營(yíng)成本是銀行合理確定房貸利率的重要考量。許多銀行表示，綜合考慮資金、風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)、資本、稅收等成本后，當(dāng)前5年以上期限新發(fā)放房貸利率的保本點(diǎn)基本在3.2%左右。

　　近幾日，包括杭州、廣州、佛山、南京、蘇州、長(zhǎng)沙、武漢等城市的房貸利率均有上調(diào)，大多都不低于3%。

　　市場(chǎng)權(quán)威專家預(yù)計(jì)，銀行會(huì)較少發(fā)放利率低于3%的房貸，新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定。

　　公積金利率一定要低于商貸利率嗎？

　　商貸與公積金利率“倒掛”，也引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于“公積金利率一定要低于商貸利率”的討論。

　　一直以來(lái)，低利率是公積金貸款的優(yōu)勢(shì)。此前公積金貸款利率和商貸利率大致保持在兩個(gè)百分點(diǎn)的利差。市場(chǎng)擔(dān)憂，如果二者利率長(zhǎng)期倒掛，可能會(huì)導(dǎo)致公積金制度本身失去意義。

　　住房公積金制度是我國(guó)在20世紀(jì)90年代初為籌集職工住房建設(shè)資金，在借鑒新加坡中央公積金制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況推出的一項(xiàng)政策性住房金融制度，核心目的是促進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè)和提高城鎮(zhèn)居民的居住水平，具有強(qiáng)制儲(chǔ)蓄的性質(zhì)。

　　1991年，住房公積金在上海開(kāi)始試點(diǎn)；1994年開(kāi)始在全國(guó)推行；1998年，在全國(guó)普遍建立；1999年4月，《住房公積金管理?xiàng)l例》簽發(fā)，住房公積金正式制度化。

　　在1998年住房分配貨幣化改革之后，住房公積金制度逐漸演變?yōu)橹饕�以發(fā)放低息貸款方式支持職工住房消費(fèi)的政策性住房金融制度安排。

　　梳理往年住房公積金貸款利率水平來(lái)看，2015年8月至2021年末，住房公積金個(gè)人住房貸款利率均保持不變：5年及以下貸款利率為2.75%，5年以上貸款利率為3.25%。

　　2021年，住房公積金貸款利率水平比同期相應(yīng)期限的LPR低105~140個(gè)基點(diǎn)；比商業(yè)銀行首套住房貸款平均利率低232~282個(gè)基點(diǎn)，比商業(yè)銀行第二套住房貸款平均利率低260~310個(gè)基點(diǎn)。

　　《中國(guó)住房金融發(fā)展報(bào)告(2023)》(下稱《報(bào)告》)認(rèn)為，這充分體現(xiàn)了住房公積金低存低貸、普惠性的特點(diǎn)。2021年發(fā)放的住房公積金個(gè)人住房貸款，與申請(qǐng)和發(fā)放商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款相比，預(yù)計(jì)在合同約定的償還期內(nèi)可為貸款職工節(jié)約利息支出約3075.40億元，平均每筆貸款可節(jié)約利息支出9.91萬(wàn)元。住房公積金個(gè)人住房貸款為住房剛需者提供了成本更低的貸款渠道，在一定程度上切實(shí)減輕了購(gòu)房職工家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，緩解了中低收入群體的購(gòu)房支付壓力。對(duì)于數(shù)量龐大的中低收入普通職工家庭來(lái)說(shuō)，低利率的住房公積金貸款是其申請(qǐng)住房貸款時(shí)的首要選擇。

　　不過(guò)，隨著近兩年LPR不斷下降，這一情況正在改變，商貸利率全面跟隨LPR下調(diào)，二者利差不斷縮窄。雖然，對(duì)于公積金貸款利率能否低于商貸利率并沒(méi)有硬性規(guī)定。但市場(chǎng)專家普遍認(rèn)為，保持商貸利率與公積金貸款利率的一定差距，可以維持公積金貸款的普惠性特征。

　　“考慮到其政策性、社會(huì)性、兜底性、分層性等特點(diǎn)和屬性，公積金貸款利率設(shè)置為、控制為低于商貸利率，是比較合適的。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龐溟表示，住房公積金貸款利率的調(diào)整沒(méi)有那么市場(chǎng)化，不像商貸利率主要掛鉤LPR，公積金貸款利率的調(diào)整主要都是根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控政策和監(jiān)管要求。

　　基于此，他認(rèn)為，還是要保證住房公積金貸款低利率的優(yōu)勢(shì)，確保貸款成本低廉、調(diào)整節(jié)奏靈活，最好還能促進(jìn)各地住房公積金貸款在保證一城一策前提下關(guān)鍵條款上的協(xié)同。理論上，各地公積金管理中心是按照屬地獨(dú)立進(jìn)行管理，所以各地住建部門(mén)和金融監(jiān)管部門(mén)派出機(jī)構(gòu)以及當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)銀行最好保持一定的議事協(xié)調(diào)機(jī)制。

　　存廢爭(zhēng)議由來(lái)已久

　　站在當(dāng)下特殊的時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，低利率環(huán)境下，公積金貸款優(yōu)勢(shì)的確難以顯現(xiàn)，這更是引發(fā)對(duì)公積金制度是否已成雞肋的熱議。

　　實(shí)際上，市場(chǎng)對(duì)于公積金存廢的爭(zhēng)議由來(lái)已久。

　　例如，贊同取消公積金一方認(rèn)為，現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)早已市場(chǎng)化，商業(yè)銀行已成為提供房貸的主體，住房公積金存在的意義已經(jīng)不大，取消這一制度可為企業(yè)直接降低成本。

　　反對(duì)取消的一方則認(rèn)為，中國(guó)的住房公積金制度雖然在投資收益率、統(tǒng)籌層次等方面存在問(wèn)題，但在制度效率和制度公平方面，表現(xiàn)并不差，為職工緩解住房難發(fā)揮了作用，其歷史使命并未完結(jié)。

　　對(duì)此，第一財(cái)經(jīng)記者采訪了多位專家，各方認(rèn)為，當(dāng)前商貸利率調(diào)整是為了配合各地出臺(tái)的政策組合拳，屬于短期調(diào)整范疇，不能以此為出發(fā)點(diǎn)質(zhì)疑公積金制度存在的合理性。但公積金制度的確存在進(jìn)一步優(yōu)化與改革的空間。

　　《報(bào)告》指出，盡管住房公積金制度存在較多問(wèn)題，如覆蓋率低、區(qū)域發(fā)展不平衡、公平性缺失、投資渠道單一、增值收益率低、資金結(jié)余地和資金需求地資金不能相互統(tǒng)籌等問(wèn)題，目前整體制度性改革的條件仍未完全具備，但住房公積金制度一直處于增量改進(jìn)中。

　　以2021年到2022年為例，主要改進(jìn)措施包括了三個(gè)方面：第一，穩(wěn)妥推進(jìn)住房公積金制度向靈活就業(yè)人員覆蓋的試點(diǎn)工作，提升住房公積金的覆蓋率；第二，加速推進(jìn)住房公積金跨區(qū)域統(tǒng)籌工作，更好地解決住房公積金存在資金結(jié)余地和資金需求地資金不能相互統(tǒng)籌的問(wèn)題；第三，優(yōu)化、調(diào)整住房公積金租賃提取政策，提高繳存職工在住房公積金使用上的公平性，使住房公積金在支持新市民租賃住房方面發(fā)揮更為積極的作用。

　　對(duì)于接下來(lái)的改革優(yōu)化舉措，董希淼建議，可以進(jìn)一步拓寬使用范圍。“比如，支持提取公積金用來(lái)租房，有助于加快構(gòu)建租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)新模式；再比如，支持使用公積金提取做首付等，這些都很需要�！�

　　“公積金是中國(guó)唯一的住房普惠金融，行政色彩比較濃厚，所以利率的調(diào)整相對(duì)來(lái)說(shuō)僵化一點(diǎn)。”李宇嘉建議，未來(lái)公積金利率也應(yīng)跟隨商貸利率節(jié)奏同步調(diào)整，從而保持公積金貸款利率始終低于商貸利率。另外，除了公積金貸款外，還可以在商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款方面進(jìn)一步探索，對(duì)商業(yè)貸款的利率進(jìn)行補(bǔ)貼等方式來(lái)發(fā)揮它的普惠金融特征。

　　龐溟對(duì)此也有相同的建議。他稱，應(yīng)提高申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款的便利度，增加公積金貸款可貸額度和每月還貸額度，提升申請(qǐng)公積金貸款的最長(zhǎng)年限和還款最高年齡，縮短申請(qǐng)人(和計(jì)算可貸額度的共同申請(qǐng)人)在申請(qǐng)當(dāng)月之前連續(xù)、按時(shí)、足額繳存公積金的月數(shù)，對(duì)多孩家庭、新市民、青年人的貸款優(yōu)惠，上浮購(gòu)買(mǎi)綠色建筑住房的可貸額度等等，從而提升吸引力和強(qiáng)化兜底保障功能。