專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地政策落地 房企的期盼是什么

　　專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地政策落地 房企的期盼是什么

　　經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶

　　11月11日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》(下稱(chēng)《通知》)，指出運(yùn)用專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地，是減少市場(chǎng)存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動(dòng)性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措。

　　使用專(zhuān)項(xiàng)債券資金用于收回收購(gòu)?fù)恋兀瑧?yīng)由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體實(shí)施。

　　一位華北地區(qū)省級(jí)自然資源部門(mén)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)一般指具備土地收儲(chǔ)資格的市、縣級(jí)自然資源部門(mén)下屬的土地儲(chǔ)備中心。

　　《通知》對(duì)專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地的范圍進(jìn)行了限定，優(yōu)先收回收購(gòu)企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開(kāi)發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)程序的土地，因低效用地再開(kāi)發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地，以及已動(dòng)工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分，也可以納入收回收購(gòu)范圍。

　　此前，自然資源部就專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地向地方征求意見(jiàn)，征求意見(jiàn)稿中提到，棚戶(hù)區(qū)改造或城中村改造項(xiàng)目涉及的地塊以及地方平臺(tái)公司“托底拿地”的地塊，不得納入收回收購(gòu)范圍。

　　不過(guò)，這一規(guī)定并沒(méi)有出現(xiàn)在《通知》中。

　　上述省級(jí)自然資源部門(mén)人士說(shuō)，地方平臺(tái)公司“托底拿地”情況較為復(fù)雜，如果一刀切，容易誤傷“真拿地”的地方平臺(tái)公司。

　　他認(rèn)為，《通知》沒(méi)有明確禁止納入地方平臺(tái)公司“托底拿地”涉及的土地，存在地方政府和平臺(tái)公司通過(guò)收購(gòu)存量土地套取專(zhuān)項(xiàng)債資金的空間，但后續(xù)可以通過(guò)其他方式或在審核專(zhuān)項(xiàng)債過(guò)程中予以約束。

　　根據(jù)《通知》，市、縣自然資源主管部門(mén)要依托土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)中的處置存量閑置土地清單摸清底數(shù)，根據(jù)需要向社會(huì)發(fā)布收回收購(gòu)?fù)恋卣骷�公告，綜合考慮企業(yè)意愿、市場(chǎng)需求、地塊條件等因素，確定擬收回收購(gòu)意向地塊和時(shí)序安排，分批納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃，優(yōu)先申報(bào)使用專(zhuān)項(xiàng)債券。處置存量閑置土地清單是安排專(zhuān)項(xiàng)債券的基礎(chǔ)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)收回收購(gòu)?fù)恋氐那闆r動(dòng)態(tài)更新。

　　《通知》要求，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)擬收回收購(gòu)地塊開(kāi)展土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，相較企業(yè)土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格。市、縣處置存量閑置土地協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制或土地出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)、合同履約情況等，集體決策確定基礎(chǔ)價(jià)格下調(diào)幅度，經(jīng)與土地使用權(quán)人協(xié)商一致并經(jīng)公示無(wú)異議后，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)確認(rèn)。在約定期限內(nèi)未完成收回收購(gòu)的，應(yīng)當(dāng)按照上述程序重新確定價(jià)格。

　　《通知》還規(guī)定了收回后的存量土地用途。收回收購(gòu)的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。確有需求的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)控規(guī)模，優(yōu)化條件實(shí)施供應(yīng)，在落實(shí)“五類(lèi)調(diào)控”的同時(shí)，供應(yīng)面積不得超過(guò)當(dāng)年收回收購(gòu)房地產(chǎn)用地總面積的50%。收回收購(gòu)?fù)恋赜糜诿裆�領(lǐng)域和實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的，不受上述限制。

　　一家中型房企的投拓人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地的相關(guān)政策落實(shí)，可以一定程度緩解房企的流動(dòng)性困難。政策具體能產(chǎn)生多大效果，要從兩個(gè)方面具體觀察。

　　第一，以什么價(jià)格收購(gòu)存量土地。如果收購(gòu)價(jià)折扣太低，房企也不一定愿意出售。

　　據(jù)其介紹，政策出臺(tái)前，已有部分開(kāi)發(fā)商嘗試同地方政府協(xié)商退地等事宜，但政府回購(gòu)價(jià)格普遍較低，部分地方政府的出價(jià)甚至只有拿地價(jià)的“三四折”。房企希望專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地可以更加科學(xué)合理地確定收購(gòu)價(jià)。

　　第二，是否會(huì)有效惠及經(jīng)營(yíng)困難的房企尤其是民營(yíng)房企。在收購(gòu)存量房的過(guò)程中，大部分收購(gòu)針對(duì)央國(guó)企和地方平臺(tái)公司的項(xiàng)目，民營(yíng)房企只有部分保交付項(xiàng)目會(huì)被考慮納入收購(gòu)范圍。

　　上述投拓人士稱(chēng)，因?yàn)槭袌?chǎng)下行，今年民營(yíng)房企保交付普遍面臨較大的資金缺口。

　　在一家房企區(qū)域公司投資部門(mén)任職的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，一二線城市的住宅用地相對(duì)容易去化，開(kāi)發(fā)商賣(mài)地需求沒(méi)有那么急迫；三四線城市樓市成交下行，政府回購(gòu)?fù)恋氐膭?dòng)力不大。

　　他認(rèn)為，專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地主要惠及一二線城市及部分房地產(chǎn)市場(chǎng)較好的三四線城市。具體而言，城市核心區(qū)的存量商辦用地及郊區(qū)去化困難的住宅用地更容易獲得專(zhuān)項(xiàng)債青睞。政策實(shí)施過(guò)程中，需要加強(qiáng)監(jiān)管，必須保證資金運(yùn)用到最需要的地方和企業(yè)。

　　實(shí)際上，土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債并非新事物，早在2014年，國(guó)務(wù)院在規(guī)范地方債時(shí)要求，土地儲(chǔ)備所需資金只能來(lái)源于財(cái)政或?qū)ｍ?xiàng)債。

　　2016年，央行、財(cái)政部、原國(guó)土資源部、原銀監(jiān)會(huì)等多個(gè)部委聯(lián)合發(fā)文，要求土地儲(chǔ)備所需資金納入政府性基金預(yù)算，從土地收益基金、土地出讓金和其他財(cái)政資金中統(tǒng)籌安排，不足部分通過(guò)發(fā)行債券解決。

　　2017年5月，財(cái)政部和原國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)《地方政府土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券管理辦法(試行)》，對(duì)土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行等進(jìn)行規(guī)范管理。

　　2019年9月，國(guó)常會(huì)明確要求，政府專(zhuān)項(xiàng)債資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，此后，專(zhuān)項(xiàng)債只能用于租賃型住房建設(shè)相關(guān)的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。自此，土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行擱置。

　　一直到2024年5月，在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上，自然資源部副部長(zhǎng)劉國(guó)洪指出，準(zhǔn)備出臺(tái)處置閑置土地、盤(pán)活利用存量土地的政策措施，收回收購(gòu)的存量土地，用于保障性住房項(xiàng)目的可以通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債解決資金來(lái)源。

　　9月24日的國(guó)新辦發(fā)布會(huì)稱(chēng)，將研究出臺(tái)政策支持收購(gòu)房企存量土地。第一是地方政府發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債用于增加土地儲(chǔ)備；第二是政策性銀行和商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地。

　　10月12日，財(cái)政部副部長(zhǎng)廖岷稱(chēng)，支持地方政府用專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)閑置存量土地，部分有需要的地區(qū)也可以用于新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。

　　10月17日，自然資源部副部長(zhǎng)劉國(guó)洪說(shuō)，專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地將優(yōu)先考慮企業(yè)無(wú)力開(kāi)發(fā)、不愿開(kāi)發(fā)，還沒(méi)有動(dòng)工建設(shè)的住宅商務(wù)用地。