房價(jià)企穩(wěn)信號？8城二手房價(jià)反彈，部分房主不接受大砍價(jià)

　　房價(jià)企穩(wěn)信號？8城二手房價(jià)反彈，部分房主不接受大砍價(jià)

　　作者：馬一凡

　　“一上來就砍價(jià)100萬！”過去，上海樓市中的購房者張斌奉行這樣的“談價(jià)準(zhǔn)則”，但他最近發(fā)現(xiàn)二手房的議價(jià)空間越來越小，曾與他“拉鋸”多時(shí)的業(yè)主已經(jīng)將房子出手賣給了別人。

　　從2023年初開始，核心一二線城市二手房掛牌量激增，存量住宅供過于求，二手房市場從賣方市場悄然轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，“狠狠地刀一筆”成為二手房買家的共識，“以價(jià)換量”成了二手房市場的常態(tài)。

　　不過，在10月份一攬子房地產(chǎn)重磅新政出臺后，市場起了新變化，在二手房洶涌澎湃的成交“大潮”中，部分城市的二手房價(jià)格開始反彈。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，70個(gè)大中城市中，10月份二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市達(dá)到8個(gè)，四大一線城市二手房價(jià)格實(shí)現(xiàn)了13個(gè)月以來的首次上漲。

　　隨著二手房成交量上升、成交周期的加快，那些想“狠狠刀一筆”的買家發(fā)現(xiàn)談價(jià)已變得艱難起來。

　　“能大砍價(jià)的房源幾乎不存在了”

　　“一大清早，我還在睡覺，就被中介的電話吵醒，他告訴我，我一直在談價(jià)的那套房子已經(jīng)賣掉了，成交價(jià)比我的出價(jià)足足多了五六十萬，我還能說什么？只能‘尊重、祝福’。”上海的購房者張斌近日對記者反映，他一直想著“抄底”浦東某板塊，結(jié)果快談妥的一套房子突然被人高價(jià)“截胡”了。

　　這套房總價(jià)在900萬元上下，地段好、易出租，但戶型卻存在硬傷，張斌認(rèn)為這種戶型不太好賣，而業(yè)主又是急售，他便看到了砍價(jià)的空間，第一次砍價(jià)就直接報(bào)800萬元，隨后雙方陷入長時(shí)間的報(bào)價(jià)拉鋸戰(zhàn)。業(yè)主方總是希望張斌能再漲個(gè)二三十萬元，而張斌則“咬死”自己最初的報(bào)價(jià)。

　　張斌內(nèi)心的盤算是這套戶型不好的房子如果再掛上兩三個(gè)月仍然賣不出去，業(yè)主勢必要向他“低頭”。沒想到，在10月份一攬子重磅房地產(chǎn)政策的助推下，10月上海全市成交了2.2萬套二手房，環(huán)比大增63%，張斌關(guān)注的浦東某板塊10月二手房成交量也達(dá)到了7月、8月、9月三個(gè)月的數(shù)量之和。在洶涌的成交潮中，這套戶型有硬傷的房子竟然也以比張斌報(bào)價(jià)高了不少的價(jià)格順利成交了。

　　“那套沒買成，我就繼續(xù)蹲守這個(gè)板塊，找找其他性價(jià)比高的房子唄。不過我發(fā)現(xiàn)自從成交量上去后，議價(jià)空間也縮小了，能大幅度砍價(jià)的房源基本不存在了�！睆埍笳f道。

　　陸瑋是專注于服務(wù)上海市中心區(qū)域高端住宅交易的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他告訴記者，在過去約兩年里，高端住宅在價(jià)格談判時(shí)降價(jià)幾百萬元甚至上千萬元都是常見現(xiàn)象，不過這種情況在最近一個(gè)多月內(nèi)也越來越少了。

　　“最近的帶看量和轉(zhuǎn)化量都不錯(cuò)，低價(jià)房源賣一套就少一套，有不少房東已經(jīng)在漲價(jià)試探市場溫度了，比如兩千多萬的房子，房東會讓掛牌價(jià)先漲個(gè)七八十萬�！标懍|表示。

　　“我現(xiàn)在也開始有惜售的心態(tài)了。”正打算賣掉廣州市區(qū)一套房產(chǎn)的江晴也對記者表示，她最近剛拒絕了一上來就大幅砍價(jià)的客戶，“看到市場數(shù)據(jù)在回暖，我覺得沒必要降價(jià)賣房，完全可以再等等”。

　　上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦告訴第一財(cái)經(jīng)，二手房議價(jià)空間縮小現(xiàn)在已經(jīng)成為一線樓市中非常普遍的現(xiàn)象。

　　“現(xiàn)在可能就兩種房子還有大幅砍價(jià)的空間，一種是總價(jià)幾千萬的，還有一種是房子本身質(zhì)素過差的，其他大部分正常房源的業(yè)主都對價(jià)格咬得很緊，這是10月份房地產(chǎn)一系列新政出臺后的新現(xiàn)象�！睋�(jù)盧文曦觀察，10月份以來，不僅“惜售”的業(yè)主變多了，往上調(diào)價(jià)的業(yè)主數(shù)量也大增，雖然二手房漲價(jià)還不算是市場主流情況，但一部分業(yè)主上調(diào)掛牌價(jià)也確實(shí)是個(gè)新情況，這能體現(xiàn)出市場風(fēng)向確實(shí)已在轉(zhuǎn)變。

　　“惜售、漲價(jià)背后其實(shí)就是成交周期的縮短，房子變得好賣了。過去業(yè)主掛出一個(gè)價(jià)格后，如果兩周都無人問津，業(yè)主自然就慌神了，趕忙下調(diào)價(jià)格；而現(xiàn)在情況是反過來了，購房人可能看了5套房子，其中兩套很快就賣掉撤盤了，還有兩套的房東往上調(diào)價(jià)了，還有一套原本愿意打9折，現(xiàn)在只愿意打95折了，那就輪到購房者心態(tài)波動了。”盧文曦表示。

　　超60%從業(yè)者認(rèn)為二手房價(jià)將企穩(wěn)

　　近兩年來，二手房市場整體呈現(xiàn)“以價(jià)換量”的買方市場特征，一般來說，買家在談價(jià)時(shí)會狠狠地“刀一筆”，而有誠意急售的賣家多數(shù)都會接受。不過，二手房價(jià)格大幅下跌的趨勢正在扭轉(zhuǎn)。

　　11月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了今年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅收窄或轉(zhuǎn)漲、同比降幅趨穩(wěn)，尤其是一線城市改善明顯。

　　整體來看，70個(gè)大中城市中二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市達(dá)到8個(gè)，而9月份時(shí)這個(gè)數(shù)據(jù)為零。

　　四大一線城市二手房價(jià)格也實(shí)現(xiàn)了13個(gè)月以來的首次轉(zhuǎn)漲，由9月的環(huán)比下降1.2%轉(zhuǎn)為上漲0.4%，其中，北京、上海和深圳分別上漲1.0%、0.2%和0.7%。

　　國家統(tǒng)計(jì)局公布的問卷調(diào)查結(jié)果也顯示出房地產(chǎn)從業(yè)者對行業(yè)的預(yù)期有極大轉(zhuǎn)變——認(rèn)為未來半年內(nèi)新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格將保持穩(wěn)定或上漲的受訪從業(yè)人員占比分別達(dá)到75.9%和60.4%，比9月的數(shù)據(jù)分別提高17.6個(gè)和15.0個(gè)百分點(diǎn)。

　　在國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房價(jià)數(shù)據(jù)中，杭州的二手房漲幅十分顯眼，環(huán)比上漲0.8個(gè)百分點(diǎn)，在70城中漲幅排名第二，僅次于北京。要知道，在10月份之前，杭州還是一個(gè)典型的二手房“以價(jià)換量”城市——盡管徹底放開限購以后二手房成交量上漲了，但價(jià)格一路下滑。

　　10月份的杭州二手房成交數(shù)據(jù)則是“量變引起質(zhì)變”，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，全月杭州二手房網(wǎng)簽了9120套，創(chuàng)下全年最高紀(jì)錄，環(huán)比9月(6033套)上漲51.2%，同比去年10月(6277套)提升45.3%。值得關(guān)注的是，這一次不再是“以價(jià)換量”——10月杭州二手房網(wǎng)簽成交均價(jià)29411元/平米，環(huán)比9月價(jià)格(28091元/平米)足足上漲了4.7%。而此前被稱為“破發(fā)板塊”的杭州亞運(yùn)村以及“跌慘了”的未來科技城板塊，在11月以后都出現(xiàn)了不少漲價(jià)房源。

　　不過，光憑這些數(shù)據(jù)能判斷樓市已經(jīng)“止跌回穩(wěn)”？這究竟是短期脈沖式行情還是長期趨勢？這些仍是廣大業(yè)主和購房者關(guān)心的問題。

　　“從10月份至今的成交量來看‘止跌’是肯定的，而且一線城市樓市成交量同比、環(huán)比都有大幅提升；從價(jià)格來看，部分城市二手房價(jià)格出現(xiàn)了小幅度的反彈。至于能否判斷樓市已經(jīng)‘回穩(wěn)’，還需要觀察，因?yàn)槭袌銮闆r不是一蹴而就的，即便這兩個(gè)月不錯(cuò)，后面能不能延續(xù)要打個(gè)問號�！北R文曦表示，從過往經(jīng)驗(yàn)來看，在集中出臺樓市政策后，市場會有一個(gè)爆發(fā)期，像這一輪市場成交量的爆發(fā)，延續(xù)到12月上半月估計(jì)沒有問題，12月后半月交易的動能有可能會減弱，一、二月份則可能會進(jìn)入樓市的傳統(tǒng)淡季。

　　“傳統(tǒng)淡季過后，到明年的春天，市場會不會延續(xù)熱度？現(xiàn)在還很難說。不過，既然我們短期的刺激政策是有效果的，那么后續(xù)市場如果疲軟，我個(gè)人判斷還是會通過政策來保持市場的溫度，從而將市場真正地穩(wěn)住�！北R文曦對記者表示。

　　“我覺得核心一二線城市要做到樓市‘止跌企穩(wěn)’，樂觀估計(jì)是要到明年下半年了，目前重點(diǎn)一二線還沒有完全做到量價(jià)止跌，市場還存在一些不確定性，部分城市的交易量和價(jià)格的反彈是否具備持續(xù)性，還需要進(jìn)一步觀察。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示。

　　(應(yīng)受訪者要求，文中張斌、陸瑋、江晴均為化名)