長(zhǎng)三角土拍大戲 綠城366億元暫居榜首 聯(lián)合體拿地成新常態(tài)

　　長(zhǎng)三角土拍大戲 綠城366億元暫居榜首 聯(lián)合體拿地成新常態(tài)

　　臨近年末，隨著優(yōu)質(zhì)地塊的推出，長(zhǎng)三角土拍大戲不斷上演。

　　11月28日，南京舉行了一場(chǎng)土拍，上架五宗地，其中包括主城區(qū)兩宗低密度宅地。其中，綠城中國(guó)溢價(jià)拿走了鼓樓濱江地塊，濱江集團(tuán)則是今年首次走出杭州，以13.51億元拿下江北核心區(qū)G23地塊。

　　濱江集團(tuán)是聯(lián)手南京江北新區(qū)管委會(huì)旗下的新居建設(shè)集團(tuán)有限公司拿下該地塊的，這也體現(xiàn)了民企持續(xù)投資的一個(gè)新路徑。在11月27日和11月28日的上海土拍中，央國(guó)企聯(lián)手拿地的現(xiàn)象也不斷出現(xiàn)。

　　房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合投資拿地的背后，是房企風(fēng)險(xiǎn)把控與投資收縮并行的結(jié)果。今年以來，長(zhǎng)三角是房企的重要投資區(qū)域，但近期也呈現(xiàn)出一些新的特點(diǎn)，聯(lián)合拿地便是其中之一。

　　第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2024年1~11月，長(zhǎng)三角省級(jí)城市上海、南京、杭州、合肥(含下轄縣市區(qū))共計(jì)成交土地442宗，成交總建面約2607.03萬平方米，成交總金額約3392.8億元。這一表現(xiàn)居各大城市群之首。

　　同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，年底長(zhǎng)三角主要城市的土拍呈現(xiàn)出幾個(gè)特征：首先，供地誠(chéng)意滿滿，很多城市推出較為核心的地塊，提高了房企的參與積極性；其次，房企拿地目的分為兩類，既有新進(jìn)入核心城市首次拿地，又有補(bǔ)倉(cāng)需求；第三，產(chǎn)品類型以改善需求為主，主要為核心區(qū)域及外圍低密產(chǎn)品；第四，拿地主體以央國(guó)企和少量?jī)?yōu)質(zhì)民企為主。

　　房企投資策略有別

　　第三方房地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2024年1月~11月，在長(zhǎng)三角區(qū)域拿地最多的房企是綠城中國(guó)，以366.75億元的拿地總額獲取25宗地塊。在長(zhǎng)三角區(qū)域拿地排名第二的是濱江集團(tuán)，該公司在長(zhǎng)三角市場(chǎng)投資了335.64億元，但僅有15宗地，比綠城中國(guó)少了10宗地。

　　不過，這兩家房企新增土儲(chǔ)的區(qū)域分布并不相同。

　　濱江集團(tuán)在2024年的投資力度集中于杭州，僅在南京拿了一宗地。而綠城中國(guó)今年在上海、杭州拿地之外，還在蘇州、寧波、嘉興、合肥等城市有所布局。

　　從時(shí)間點(diǎn)上看，不同房企的拿地節(jié)奏也不一致。雖然年末各城市推出的土地質(zhì)量較好，但此前投資力度較大的房企，已在下半年放緩腳步。

　　9月23日，建發(fā)股份舉行半年度業(yè)績(jī)說明會(huì)，新任董事長(zhǎng)林茂表示，建發(fā)股份堅(jiān)持“以收定支、以銷定投”的拿地策略，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況和庫存規(guī)模進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充，以保持風(fēng)險(xiǎn)在可承受范圍內(nèi)�！敖衲晗掳肽辏�如果市場(chǎng)需求不足，公司也可能會(huì)放緩補(bǔ)庫存的速度�！�

　　總體來看，上海仍是長(zhǎng)三角地區(qū)最具吸引力的城市。

　　以上海及杭州、南京、合肥等省級(jí)城市做對(duì)比，2024年1~11月，上海市土地出讓金額最高，但出讓面積是最少的，杭州出讓金額及出讓面積均排名第二，南京土地出讓金排名第三，出讓面積最大。合肥位列面積榜第三，金額榜末位。

　　鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉指出，長(zhǎng)三角區(qū)域幾個(gè)重點(diǎn)城市中，上海一二手房成交的復(fù)蘇是最快的，也最快傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。除上海作為一線城市的吸引力外，房企的投資額度自然也會(huì)根據(jù)樓市熱度來分配。

　　值得注意的是，盡管近期土拍供需兩旺，但從全年來看，長(zhǎng)三角主要城市的土地交易熱度大概率仍會(huì)低于去年。

　　首先，土地出讓金有所下滑。截至11月29日，上海今年土地出讓金已達(dá)2055億元(含舊改)，即便12月還有一次土拍，相比2023年的2867億元，仍然會(huì)減少近800億元；相比2022年的3731億元，則會(huì)減少1600億元左右。據(jù)好地大數(shù)據(jù)，杭州市區(qū)前11月出讓涉宅地63宗，出讓金額997.4億元，同比降幅為36.8%。今年全年，杭州土地出讓金預(yù)計(jì)僅1157.4億元，低于過去幾年的平均水平。

　　其次，房企投資力度出現(xiàn)收縮。以濱江為例，2024年1~11月，濱江集團(tuán)在杭州的拿地金額為357.6億元‌。盡管濱江集團(tuán)在11月的拿地金額有所回升，但仍比去年同期下降了34%。

　　強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合成趨勢(shì)

　　在長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)，由于地塊體量較大，參拍的房企主要為年內(nèi)拿地排行榜排名前二十的企業(yè)。其中，“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”已成為新趨勢(shì)。

　　11月27日和28日，上海2024年七批次土拍中，華潤(rùn)置地拿了三宗地，其中有兩宗是以聯(lián)合體形式獲得，包括與建發(fā)、金茂聯(lián)合以15.81億斬獲桃浦地塊，聯(lián)合越秀、中能建溢價(jià)40.4%斬獲新楊思地塊。

　　其中，在浦東新楊思地塊的競(jìng)拍中，鮮少與其他房企合作的綠城中國(guó)，選擇與中國(guó)金茂聯(lián)手參與競(jìng)拍，但未能斬獲。

　　不只在長(zhǎng)三角，大型央國(guó)企以聯(lián)合體的姿態(tài)鏖戰(zhàn)土地市場(chǎng)，已成為近期的常態(tài)。12月2日，華潤(rùn)置地、中海聯(lián)合體以總價(jià)185.12億元競(jìng)得深圳新“地王”。

　　此外，民企與央國(guó)企聯(lián)合拿地的情況也在增多。比如，濱江集團(tuán)拿到的南京G23地塊，背后的聯(lián)盟方是南京江北新區(qū)管委會(huì)旗下的新居建設(shè)集團(tuán)有限公司。

　　有分析人士指出，一些大型地塊要求的投資金額較大，甚至高達(dá)近百億元，加上建安成本，容易造成巨額的資金沉淀。因此，通過聯(lián)合體的方式拿地，能夠提升投資的安全性。

　　今年以來，房企普遍業(yè)績(jī)承壓。企業(yè)一方面要滿足加大投資力度以保持市占率的發(fā)展需求，另一方面，在撬動(dòng)大項(xiàng)目的同時(shí)保證流動(dòng)性安全，也至關(guān)重要。因此，聯(lián)合拿地不失為擴(kuò)張規(guī)模、控制風(fēng)險(xiǎn)的重要方式。

　　宋紅衛(wèi)指出，與當(dāng)?shù)貒?guó)企聯(lián)手拿地，也是房企擴(kuò)張的一條可行路徑。以濱江獲取南京G23地塊為例，若與南京新居建設(shè)集團(tuán)后續(xù)合作良好，將對(duì)濱江在南京的發(fā)展有所幫助。

　　梳理公開信息可見，2024年12月，長(zhǎng)三角省級(jí)城市上海、南京、杭州、合肥(含下轄縣市區(qū))預(yù)計(jì)還會(huì)推出93宗地塊，出讓總面積約347.21萬平方米，起拍總價(jià)約682.67億元。今年最后一個(gè)月，長(zhǎng)三角土拍市場(chǎng)還會(huì)出現(xiàn)哪些新的變化，值得繼續(xù)關(guān)注。