趙秀池：不可能完全取消公攤

　　中新經(jīng)緯12月19日電 題：不可能完全取消公攤

　　作者 趙秀池 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長

　　又一城市宣布將取消公攤。2024年12月17日，河北省張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，提出逐步推進(jìn)“取消公攤”。而在此之前，湖南省衡陽市宣布從2025年1月1日起，市內(nèi)商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價；廣東省深圳市、肇慶市則是在2024年5月份推出新政減少“公攤面積”。那么，完全取消公攤是否可能？按照套內(nèi)建筑面積計價和取消公攤是否是同一含義？

　　按套內(nèi)建筑面積計價不影響住房總價

　　住房面積有三種口徑，居住面積、使用面積和建筑面積。居住面積最小，建筑面積最大，使用面積介于二者其中。

　　在歷史上，1998年房改前，住房面積是以使用面積計量的，現(xiàn)在的老公房(由政府、國有企業(yè)和事業(yè)單位投資興建的住宅，區(qū)別于房改后的商品房)仍然是以使用面積計量、計收房租。但房改轉(zhuǎn)為商品房時，計量標(biāo)準(zhǔn)要轉(zhuǎn)為建筑面積，房本標(biāo)注的也是建筑面積。二者之間有一個換算公式。

　　在不同政府文件中標(biāo)注的住房面積也不一而論。例如北京群租房的標(biāo)準(zhǔn)是以居住面積計量，而集體宿舍標(biāo)準(zhǔn)是以使用面積計量。

　　其實住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在2019年就發(fā)布了《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》，其中指出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。即套內(nèi)使用面積不含墻體面積和陽臺面積。但這一規(guī)范并沒有推行。原因是按照套內(nèi)建筑面積計價只會導(dǎo)致住房面積發(fā)生變化，而單價還是會因為住房面積減少而提高，總價中依然變相包含公攤面積的費用。如同榴蓮一樣，帶殼與不帶殼的價格是不一樣的。

　　不可能完全取消公攤

　　其實，公攤面積與樓房的高低、居住品質(zhì)都有關(guān)系。樓房越高，電梯越多，公攤面積也越多；居住品質(zhì)越高，公攤面積也越多。沒有公攤，住房的使用功能就不能完全發(fā)揮出來。例如，沒有樓梯就無法上下樓；沒有電梯，高層居民尤其是老年人上下樓就會很不方便。

　　既然公攤面積不可能被取消、公攤費用也不會憑空消失，那么為何會有取消公攤規(guī)則的調(diào)整？

　　當(dāng)前，有的城市推出按套內(nèi)建筑面積計價，一方面是為了回應(yīng)民生對于“公攤面積”的關(guān)切，使公攤面積更透明，讓購房人的權(quán)益得到保障；另一方面，對開發(fā)商而言也是一種制約，開發(fā)商需要針對購房者對得房率和居住品質(zhì)的不同需求而設(shè)置公攤面積。此外，也是為了呵護(hù)樓市，促使更多人入市購房，促進(jìn)樓市回暖。

　　不過，因為對購房人而言取消公攤并不能帶來購房總金額的實際變化，而相關(guān)的物業(yè)費、暖氣費、稅費等問題也可能引起爭議，比如購房人更期望按套內(nèi)建筑面積計收，但事實上目前是做不到的。在這些問題未解決前，預(yù)計后續(xù)不會有大批量的城市跟進(jìn)取消公攤。(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯：宋亞芬