樓市拐點2024：市場先冷后熱，重點城市庫存已低于10個月

　　樓市拐點2024：市場先冷后熱，重點城市庫存已低于10個月

　　作者：孫夢凡 

　　對房地產(chǎn)行業(yè)來說，2024是極為不平凡的一年。

　　天氣已然到來的冬季時分，多地樓市仍儼然一副暖春氣息，這在過往數(shù)年都是罕見的場面。新房二手房成交雙雙回溫、價格端開始止跌……在以一線城市為首的核心城市，樓市掀起的波瀾正在向四周蔓延。

　　市場回溫余音不絕，背后是政策調(diào)控之手在撥動。這一年，房地產(chǎn)行業(yè)政策面發(fā)生徹底轉(zhuǎn)變，曾經(jīng)的調(diào)控“高地”北上廣深，帶頭放松樓市管控，激發(fā)潛在購房需求，接連給市場注入信心與活力。

　　“止跌回穩(wěn)”，成為今年的行業(yè)關(guān)鍵詞。9.26政治局會議提出“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，釋放出最強的維穩(wěn)信號，目標(biāo)直指扭轉(zhuǎn)行業(yè)基本面。政策強音下，房地產(chǎn)新一輪周期正在從2024開始啟幕。

　　展望2025年，業(yè)內(nèi)多家機構(gòu)認為，后續(xù)逆周期政策力度將進一步加大，更加積極有為的宏觀政策，將繼續(xù)助力房地產(chǎn)實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，城中村改造、專項債收儲，是影響明年市場的兩大核心舉措。經(jīng)歷數(shù)年下跌后，房地產(chǎn)市場已接近周期拐點，未來市場有望在分化中實現(xiàn)復(fù)蘇。

　　政策強音

　　作為一個強周期、政策性的行業(yè)，房地產(chǎn)涉及面廣、產(chǎn)業(yè)鏈長，在國民經(jīng)濟中占有重要地位。

　　民銀證券報告顯示，我國涉房貸款占銀行信貸比重的40%、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方綜合財力的50%、房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)60%，即使在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整后，相關(guān)數(shù)據(jù)仍占GDP較大比重。

　　2024年前三季度，全國新建商品房銷售額6.88萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額7.86萬億元，三季度末房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.79萬億元，三者分別占前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值的7.24%、8.27%和14.5%。

　　這樣一個體量較大、涉及面廣的行業(yè)，卻在過去幾年經(jīng)歷了深度調(diào)整，行業(yè)形勢發(fā)生重大變化。

　　民銀證券總結(jié)稱，供求關(guān)系發(fā)生重大變化，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的核心問題。供給方面，中國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米；需求方面，人口紅利在逐步消退、城鎮(zhèn)化增速逐步放緩、居民杠桿率處于相對高位、市場預(yù)期發(fā)生變化等因素，都影響了當(dāng)前行業(yè)“供需失衡”的狀態(tài)。

　　2024年前三季度，在宏觀形勢、行業(yè)基本面的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于持續(xù)低迷期，具體表現(xiàn)為新房、二手房庫存高，銷售、價格、開工處于歷史較低位的“兩高三低”階段，內(nèi)外部形勢復(fù)雜嚴峻。

　　在此之下，今年針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策強力釋放。先是上半年的“517”新政，國常會明確“去庫存”；7月，二十屆三中全會從因城施策、融資和預(yù)售、稅收制度等方面，對房地產(chǎn)改革發(fā)展進行部署；9月26日，中央政治局會議在深刻認識房地產(chǎn)市場規(guī)律的基礎(chǔ)上，提出“止跌回穩(wěn)”要求，對行業(yè)形成方向性指導(dǎo)意見。

　　尤其是“926”定調(diào)“止跌回穩(wěn)”以來，多部門聯(lián)合出臺“四個取消、四個降低、兩個增加”，從放開限制性措施、降首付、降利率、降稅費及融資協(xié)調(diào)機制、重啟貨幣化安置等方面積極作為，政策力度非常之大。

　　民銀證券表示，相較于2014年～2016年，今年以來的各項政策力度更大、覆蓋面更廣，政策寬松期已來。

　　目前，在需求端，樓市各項限制性措施基本放開，僅一線部分城市、海南省部分城市及區(qū)域限購；限貸方面，無論是首套房、二套房首付比，還是新增及存量房貸商業(yè)貸款利率，均處于歷史新低水平。此外，絕大多數(shù)城市放開限售和限地價、限房價的“雙限”，力度大于上一輪。

　　在供給端，政策設(shè)立了3000億元保障性住房再貸款，以收購存量房、盤活閑置土地。在金融端，創(chuàng)新性建立了“城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制”，并在全國300多個城市落地見效，項目貸款審批通過金額超過3萬億元。稅費政策也同步跟進，包括加大契稅優(yōu)惠力度、下調(diào)土地增值稅預(yù)征率、調(diào)整增值稅減免年限等。

　　市場反轉(zhuǎn)

　　今年超強力度的政策拉動，讓樓市也經(jīng)歷了“從冷到熱”的明顯反轉(zhuǎn)。

　　民銀證券表示，“517”第一輪新政后，新房銷售有一波脈沖式上漲，但持續(xù)性不強。“止跌回穩(wěn)”系列政策以來，9 月、10 月、11 月連續(xù)3 個月，新房成交面積穩(wěn)步回升。二手房銷售方面，一線城市反應(yīng)最靈敏，9 月～11 月，四城成交套數(shù)均超過前三年同期水平， “止跌回穩(wěn)”政策拉動力度明顯。

　　中指研究院也表示，四季度以來，核心城市的樓市明顯升溫。12月份，中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，為2025年樓市定調(diào)，釋放了更加堅定的穩(wěn)樓市基調(diào)。

　　從整體數(shù)據(jù)看，今年1～11月，全國商品房銷售面積8.6億平方米，同比下降14.3%，較去年仍有縮量。但從季度走勢看，三季度末以后，樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的回溫趨勢。

　　具體而言，今年一季度，重點100城新房銷售面積同比下降45%，二手房同比下降21%；二季度新房銷售面積同比降幅收窄至26%，二手房成交同比微增1%；三季度新房、二手房成交環(huán)比下降，但9月底迎來大力度政策支持，10～11月核心城市新房銷售持續(xù)改善，11月30城二手房成交套數(shù)創(chuàng)近20個月新高。

　　北上廣深在“止跌回穩(wěn)”一攬子政策中，受益最為明顯，為各地企穩(wěn)起到了“領(lǐng)頭羊”作用。

　　根據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年10月～11月，100個重點城市新房銷售面積同比增長15%，其中，一線、二線、三四線城市同比分別增長40%、14%、9%。二手房方面，30個重點城市10～11月二手房成交套數(shù)同比增長24%，其中，一線、二線、三四線城市同比分別增長57%、13%、3%。

　　此外，本輪市場回暖中，新房市場表現(xiàn)突出，多個核心城市都出現(xiàn)改善項目熱銷的現(xiàn)象。據(jù)中指研究院監(jiān)測，核心城市今年1～11月，銷售金額TOP10的暢銷項目多以改善樓盤為主，其中上海銷售額TOP10項目平均套面積超180平米，平均套總價超2600萬元，暢銷項目基本都處于主城區(qū)。

　　克而瑞也表示，近兩個月以來，新房銷售的回暖速度明顯好于二手房。這一方面是由于，一二手房交易鏈條恢復(fù)，二手房東縮減住房持有量，“賣二不買一”的現(xiàn)象減少；另一方面，得益于高品質(zhì)新房銷售的回暖，以“四代宅”概念為代表的優(yōu)質(zhì)新房產(chǎn)品，正在奪回更多的新房市場份額。

　　值得注意的是，樓市銷售“量漲”之余，價格端尤其是更反映市場溫度的二手房價，也出現(xiàn)了企穩(wěn)趨勢。

　　中指研究院表示，1～11月，百城二手房價格累計下跌6.77%，環(huán)比連跌31個月，但9.26新政后核心城市價格有所趨穩(wěn)，11月深圳、成都等4城環(huán)比上漲，打破了連續(xù)7個月百城二手房全跌局面，北上廣環(huán)比跌幅亦明顯收窄。新房方面，受優(yōu)質(zhì)改善型樓盤入市影響，百城新建住宅價格累計結(jié)構(gòu)性上漲2.29%。

　　“作為行業(yè)重要先行指標(biāo)之一，二手房價已然在釋放著越來越明顯的企穩(wěn)信號�！笨硕�瑞也稱，近兩個月以來，綜合小區(qū)房價動向來看，熱度最高的當(dāng)數(shù)北京和上海，連續(xù)兩個月均有過半小區(qū)房價環(huán)比上漲，北京天通苑、四惠、望京板塊不少小區(qū)房價均持續(xù)環(huán)比上漲，議價空間也在持續(xù)收窄。

　　拐點已現(xiàn)

　　三季度以來的樓市熱潮，是市場拐點還是曇花一現(xiàn)？2025年，房地產(chǎn)行業(yè)又將走向何處？

　　綜合多家業(yè)內(nèi)機構(gòu)觀點，當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷深度調(diào)整，市場有望“止跌回穩(wěn)”。

　　東吳證券認為，過去幾年，房地產(chǎn)已經(jīng)歷深度調(diào)整，本輪調(diào)整或已接近尾聲。今年4 月以來，商品房單月銷售面積已達十年來新低水平，商品房單月銷售額也已回落至2016年水平，1～11月累計商品房和商品住宅銷售市場規(guī)模，較2021年同期降幅已超45%，本輪市場已過度調(diào)整。

　　上海交通大學(xué)高級金融學(xué)院副院長朱寧也表示，目前，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)價格都出現(xiàn)明顯下跌，從國際上橫向比較來看，現(xiàn)在的調(diào)整速度可能已經(jīng)“超調(diào)”了，國際上房地產(chǎn)危機平均降幅是35.1%，我國的新房住宅銷售量降幅(2024年新房住宅銷售面積相比2021年峰值下降51.9%)，遠高于國際平均水平。

　　在上述行業(yè)背景下，業(yè)內(nèi)普遍認為，房地產(chǎn)行業(yè)拐點已現(xiàn)，后續(xù)市場有望在分化中企穩(wěn)。

　　中指研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，12月，中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)要“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，下階段政策有望圍繞促進需求、優(yōu)化供給兩方面展開，預(yù)計2025年房地產(chǎn)政策寬松基調(diào)或?qū)⒀永m(xù)，“樓市不穩(wěn)、政策不停”。

　　在促進需求方面，后續(xù)有望加力推進貨幣化安置城中村改造和危舊房改造，釋放增量住房需求；同時，一線城市限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化；加大購房補貼等鼓勵性政策，也將在更多城市落地，帶動需求釋放。

　　優(yōu)化供給方面，重點是去庫存政策的加快落地推進，包括專項債收購存量閑置土地的配套政策，加速推動土地“去庫存”；完善保障性住房再貸款收儲政策，促進存量商品房去化；多措并舉盤活商辦用房等。

　　其中，推動新房銷售“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵政策，一是加快推進貨幣化安置100萬套城中村及危舊房改造，二是利用保障性住房再貸款、地方政府專項債等資金，加快收儲存量房。據(jù)國海證券預(yù)計，這兩項利好政策預(yù)計將帶動2025年行業(yè)銷售增量為2.4億平方米。

　　“中性情形下，預(yù)計2025年全國商品房銷售面積同比下降6.3%，樂觀情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實，居民置業(yè)意愿提升，全國商品房銷售面積或可實現(xiàn)止跌�！敝兄秆芯吭罕硎尽�

　　中指控股指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，除了政策支持力度，各地樓市的庫存情況，也會影響后續(xù)回暖速度，庫存過高的城市，要經(jīng)歷更長的調(diào)整期�！澳壳埃�只有上海、杭州可售庫存的出清周期低于10個月，多數(shù)城市去化壓力較大，南京、青島、寧波等二線城市，出清周期也超過20個月。”

　　整體而言，房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟運行中地位顯著，對宏觀經(jīng)濟及系統(tǒng)性風(fēng)險影響重大�！斑�是要進一步呼吁政策制定者，對穩(wěn)定房地產(chǎn)給予更多政策和資金上的推動�！敝鞂幈硎�。