機構：一季度上海辦公樓租賃需求逐漸回溫，成本驅動型需求占主導

　　機構：一季度上海辦公樓租賃需求逐漸回溫，成本驅動型需求占主導

　　澎湃新聞記者 唐瑩瑩

　　近日，多家商業(yè)地產機構發(fā)布2025年第一季度報告。報告顯示，第一季度上海辦公樓租賃需求逐漸回溫，成本驅動型需求占主導。與此同時，投資市場呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，成交金額同比兩位數(shù)上升。

　　上海辦公樓租賃需求逐漸回溫

　　全市凈吸納量環(huán)比和同比均有提升

　　仲量聯(lián)行的報告顯示，今年一季度全市共計三個甲級辦公樓項目竣工交付，總建筑面積錄得18萬平方米，其中非中央商務區(qū)的四川北路板塊錄得一個新項目交付，總建筑面積為94000平方米，大體量項目竣工加劇供應壓力。不過，CBRE世邦魏理仕的報告顯示，今年第一季度全市凈吸納量環(huán)比和同比均有提升。

　　仲聯(lián)量行的報告顯示，今年一季度，租金下降以及業(yè)主方提供的更多優(yōu)惠政策繼續(xù)帶動搬遷和升級需求。“金融與專業(yè)服務業(yè)所屬的內資企業(yè)抓住了當前有利的租賃窗口期機會�！敝倭柯�(lián)行上海商業(yè)地產部資深董事江蘇表示。

　　CBRE的報告也顯示，從行業(yè)需求來看，金融業(yè)依然處于主導地位，占比23%，主要受到投資管理和銀行等領域需求的推動。TMT行業(yè)穩(wěn)居第二，占比22%，得益于電商、通信等企業(yè)的擴張以及部分軟件系統(tǒng)開發(fā)和互聯(lián)網平臺公司的租賃需求。第三位是消費品制造業(yè)，需求回升顯著，占比16%，尤其是零售快消品和3C電子產品等相關企業(yè)活躍度較高。第四位是專業(yè)服務業(yè)，占比9%。值得一提的是，隨著消費升級和服務業(yè)的進一步發(fā)展，消費服務業(yè)受到教育培訓和健康護理領域的推動，首次進入需求占比前六名。

　　值得一提的是，業(yè)主方也在“絞盡腦汁”地通過對客戶需求的洞察以提供更多租賃方案來應對辦公樓的市場周期。

　　近日，吉寶靜安中心(Park Avenue Central，簡稱“PAC”)發(fā)布了共享商務空間品牌KONNECT“智會”空間。據(jù)了解，KONNECT打通了辦公樓的其中一層，采用模塊化場景，覆蓋從獨立辦公到商務和社群活動的全場景需求，包括董事會議、創(chuàng)意工作坊、企業(yè)團建、社交路演等，租戶可以根據(jù)需求付費預訂。

　　“很多企業(yè)在租賃中的痛點之一，就是很難找到一個在辦公點或者周邊，預算范圍內，能夠根據(jù)活動的具體需求靈活轉變的空間。在PAC周邊一帶，有企業(yè)告訴我們，他們在一年中可能舉辦了五六十場活動，只能向外尋找場地，且這些場地無法根據(jù)他們的要求進行靈活的轉變�！比涨�，吉寶城市發(fā)展部執(zhí)行副總裁、可持續(xù)城市更新運營(中國)負責人余昇鴻在接受澎湃新聞采訪時表示：“我們洞察到了目前市場中存在著一種空間產品的空白——即可同時滿足單人工位、多人會議、大型會議和企業(yè)團建的模塊化一站式商務空間。而我們希望通過KONNECT空間賦能這些企業(yè)�！�

　　據(jù)吉寶中國市場經理施辛易透露，目前，吉寶靜安中心(PAC)招租還在進行中，但已經收到非常多的意向，其中有很多跨國公司，“在上海市場，寫字樓競爭非常激烈，同樣的產品、同樣的價格，他們(跨國公司)一定會選對自己來說更符合總部標準的公司�！�

　　大宗交易金額錄得同比兩位數(shù)增長

　　5億元以下成交項目占比創(chuàng)歷史新高

　　從投資市場來看，多家商業(yè)地產機構發(fā)布的報告顯示，第一季度上海投資市場表現(xiàn)亮眼，交易金額錄得同比兩位數(shù)增長，市場呈現(xiàn)出回暖態(tài)勢。

　　CBRE的報告顯示，第一季度的大宗交易中，博華廣場交易作為近三年來唯一的超百億級單體項目成交，有望為市場注入積極信號。澎湃新聞(www.thepaper.cn)此前獨家報道，今年1月，中郵人壽保險股份有限公司宣布，公司作為領投機構正式簽約上海博華廣場不動產專項基金投資協(xié)議。多位知情人士向澎湃新聞表示，交易的對價為108億元。

　　世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場部負責人王晶表示：“博華廣場的交易進一步印證核心優(yōu)質辦公物業(yè)的投資價值并有望緩解市場對核心資產的觀望情緒。這一交易不僅體現(xiàn)了投資者對高品質物業(yè)的認可，也反映了市場恢復信心的積極信號。同時，政策推動消費提振與產業(yè)升級，預計將帶動零售物業(yè)和產業(yè)地產需求釋放，進而吸引新一輪投資關注。盡管當前租賃基本面與交易情緒仍需改善，但在此背景下，上海的物業(yè)投資市場仍是機遇與挑戰(zhàn)并存的局面，投資者應保持敏銳，積極捕捉市場信號，審慎分析投資機會，爭取在市場逐步回暖的過程中把握先機�！�

　　CBRE還指出，博華廣場交易推升機構投資者交易金額占比高達72%，企業(yè)與個人的投資熱情持續(xù)，特別對小體量辦公樓、酒店與租賃住宅等物業(yè)類型尤為青睞。

　　整體來看，仲聯(lián)量行的報告也指出，市場呈現(xiàn)出兩大顯著特征：第一，單體規(guī)模持續(xù)縮小，小規(guī)模項目依然是市場成交的主流，5億元以下成交項目的占比攀升至74%，達到歷史新高。第二，上海商業(yè)地產的成交主要由高凈值人士和各類企業(yè)買家主導。此外2025年第一季度以投資為主要目的的交易進一步增加，占比高達86%。

　　值得關注的是，仲量聯(lián)行的報告顯示，在2025年第一季度，長租公寓資產以34%的顯著占比首次超過辦公資產，成為季度成交金額占比最高的資產類別。今年一季度，隨著多個大型社區(qū)型長租公寓項目相繼入市，保險機構對這類資產的投資熱情持續(xù)升溫，進一步帶動了長租公寓交易市場的活躍。辦公資產以29%的成交金額占比位居第二，零售地產(27%)緊隨其后，酒店(5%)和產業(yè)園區(qū)(5%)則分別位列第四、第五位。

　　仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場負責人孫翎表示：“當前市場格局正經歷深刻變革，業(yè)主需以更堅定的決心和果斷的行動力把握機遇。近期成交的案例顯示，不少成功的交易得益于業(yè)主靈活調整策略，快速適應市場變化。展望未來，我們預計市場將呈現(xiàn)更多元化和專業(yè)化的投資格局�！�