上海樓市“銀四”兌現(xiàn)：新房市場高端改善領(lǐng)跑，二手房量價(jià)企穩(wěn)回升

　　上海樓市“銀四”兌現(xiàn)：新房市場高端改善領(lǐng)跑，二手房量價(jià)企穩(wěn)回升

　　澎湃新聞?dòng)浾?計(jì)思敏

　　上海樓市“銀四”兌現(xiàn)。4月，上海新房市場在高端改善項(xiàng)目帶動(dòng)下呈現(xiàn)“低開高走”格局，成交規(guī)模與去年同期持平；二手房市場則連續(xù)7個(gè)月站穩(wěn)“榮枯線”以上水平，量價(jià)顯現(xiàn)筑底信號(hào)。

　　新房市場高端改善領(lǐng)跑，區(qū)域分化延續(xù)

　　上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月上海新建商品住宅成交面積為55萬平方米，成交量和去年同期相當(dāng)。交易節(jié)奏上，延續(xù)低開高走格局，尤其是最后一周，在高供應(yīng)推動(dòng)下成交超18萬平方米。

　　從供應(yīng)情況來說，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，4月新房供應(yīng)49.2萬平方米，環(huán)比增加5.1%。入市的31個(gè)樓盤中，14個(gè)樓盤是3萬元/平方米-6萬元/平方米的首次改善樓盤，其余均為中高端改善項(xiàng)目，其中包括9個(gè)10萬元+豪宅類項(xiàng)目，當(dāng)期供應(yīng)面積最大的項(xiàng)目是寶山月浦的上海長灘五期，投放3.8萬平方米、368套，網(wǎng)上報(bào)均價(jià)53182元/平方米。

　　“4月初受到清明假期影響低開，經(jīng)過一周的調(diào)整后，新房成交連續(xù)向上反彈。特別是下半月有不少網(wǎng)紅項(xiàng)目入市，帶動(dòng)成交上行。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析道。

　　據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，今年4月，上海至少有5個(gè)“日光盤”，包括浦發(fā)・蓮園、象嶼蘇河琹廬、翡雲(yún)悅府、中海云邸玖章、保利海上印等，這些項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)開盤即罄。

　　其中最受市場關(guān)注的莫過于浦東新楊思地王翡雲(yún)悅府項(xiàng)目，項(xiàng)目于4月27日線下開盤，首批次開盤時(shí)，228套房源獲近千組認(rèn)購，入圍積分近64分，成功刷新今年上海新盤最高認(rèn)購數(shù)和最高入圍積分紀(jì)錄。首開“日光”后，4月29日項(xiàng)目火速加推二批次房源，160套房源累計(jì)獲認(rèn)購超500組，認(rèn)購率達(dá)318%，再次觸發(fā)限售及積分制。

　　不過，新房市場仍延續(xù)結(jié)構(gòu)性分化趨勢(shì)。機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月共有15個(gè)樓盤認(rèn)購率不足50%，其中不少項(xiàng)目因認(rèn)購不足直接取消搖號(hào)環(huán)節(jié)。

　　從區(qū)域分布來看，數(shù)據(jù)顯示，4月，浦東成交面積超過13萬平方米，繼續(xù)領(lǐng)跑全市。閔行、寶山這些首次改善和中端改善關(guān)注度較高的區(qū)域成交面積分別超過6萬平方米和5萬平方米，延續(xù)了較高活躍度。遠(yuǎn)郊區(qū)域中，嘉定表現(xiàn)突出，成交面積達(dá)到5萬平方米，青浦、松江表現(xiàn)則相對(duì)弱些。

　　盧文曦指出，3月成交量季節(jié)性沖高后，4月成交必然會(huì)回歸到合理區(qū)間。值得關(guān)注的是當(dāng)前觸發(fā)積分的樓盤開始變多，網(wǎng)紅項(xiàng)目的熱銷可以持續(xù)提振市場信心，預(yù)計(jì)后續(xù)在穩(wěn)定的推盤節(jié)奏助力下，5月成交依然有不少看點(diǎn)。

　　從五一假期完成認(rèn)籌的多個(gè)樓盤來看，翡雲(yún)悅府、西派海上等多個(gè)熱門項(xiàng)目觸發(fā)限售及積分制，綠城潮鳴東方、安高申隴院等也觸發(fā)限售。

　　二手房市場量價(jià)企穩(wěn)回升

　　從二手房市場來看，上海的二手住宅成交量已連續(xù)7個(gè)月保持在1.5萬套“榮枯線”以上水平運(yùn)行。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，4月上海二手住宅成交2.09萬套，同比增加28.52%。

　　盧文曦提到，4月雖然一些先行指標(biāo)相比3月略有下滑，但總體情況都保持在相對(duì)活躍期。特別是4月下半月也出現(xiàn)過單日網(wǎng)簽量超過1400套的高數(shù)據(jù)，說明市場總體情況仍不錯(cuò)，不少掛牌房源消化速度也略有提升。

　　從各區(qū)成交情況來看，浦東成交超過4000套，領(lǐng)跑全市，寶山、閔行緊隨其后。徐匯、普陀、楊浦等中心城區(qū)成交均破千套，保持活躍水平。整體而言，內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)的成交占比繼續(xù)小幅提升，總價(jià)700萬元以上的房源交易活躍度在持續(xù)升溫。

　　從成交前十的小區(qū)來看，一些房齡較大但位置還不錯(cuò)的“老舊小”保持較高的交易量，比如閔行的靜安新城。此外，像徐匯的馨寧公寓、顓橋的君蓮閔都雅苑等動(dòng)遷房也有不錯(cuò)的交易量，說明剛需還在穩(wěn)定入市，同時(shí)這些二手房房東正成為新房市場重要改善客源，形成交易鏈條良性循環(huán)。

　　價(jià)格而言，上海中原二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.25%，連續(xù)兩個(gè)月回升，前4個(gè)月中僅2月份出現(xiàn)環(huán)比下跌。伴隨成交放量，業(yè)主心態(tài)趨穩(wěn)，品質(zhì)商品房及市中心次新房議價(jià)空間已收窄，優(yōu)質(zhì)房源的價(jià)格有止跌跡象。

　　業(yè)內(nèi)指出，盡管4月成交環(huán)比回落，但屬季節(jié)性調(diào)整，總體表現(xiàn)仍延續(xù)了市場較高的活躍度。4月召開的政治局會(huì)議首次提出“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”，預(yù)計(jì)政策仍會(huì)持續(xù)呵護(hù)房地產(chǎn)，根據(jù)市場形勢(shì)變化及時(shí)出臺(tái)針對(duì)性舉措。同時(shí)，政治局會(huì)議也提及推進(jìn)城中村和危舊房改造，有望釋放置換需求，支撐一二手市場聯(lián)動(dòng)。疊加央行近日出臺(tái)下調(diào)公積金貸款利率等一系列政策，相信市場預(yù)期有望進(jìn)一步改善。